Beritakota.id, Jakarta – Di tengah geliat pasar properti Jakarta yang mulai pulih, hotel kembali masuk dalam radar investor. Namun pertanyaannya sederhana: apakah hotel masih layak dipandang sebagai aset properti yang menjanjikan, atau justru telah berubah menjadi bsnis dengan risiko yang semakin tinggi?
Jawabannya tidak sesederhana melihat tingkat okupansi atau jumlah wisatawan. Hotel bukan lagi sekadar bangunan dengan ratusan kamar. Dalam beberapa tahun terakhir, karakter hotel telah bergeser menjadi aset operasional yang nilainya ditentukan oleh kemampuan menghasilkan arus kas, membangun pengalaman tamu, dan beradaptasi dengan perubahan pola perjalanan masyarakat.
Pasar pun mulai membedakan antara memiliki bangunan hotel dan mengelola bisnis hotel. Perbedaan inilah yang semakin menentukan apakah sebuah investasi akan memberikan keuntungan atau justru menjadi beban jangka panjang.
Baca juga : Investasi Rumah atau Deposito, Mana yang Menarik pada 2026?
Hotel Tidak Lagi Bergantung pada Tingkat Hunian
Banyak orang masih menganggap tingkat okupansi sebagai indikator utama keberhasilan sebuah hotel. Padahal, investor profesional justru lebih banyak memperhatikan pendapatan rata-rata per kamar (ADR), pendapatan per kamar tersedia (RevPAR), hingga kemampuan hotel menghasilkan laba operasional.
Di Jakarta, kondisi tersebut mulai terlihat sepanjang 2026. Pasar memang masih menghadapi tekanan akibat berkurangnya permintaan dari sektor pemerintahan dan aktivitas MICE tertentu. Namun, permintaan dari wisatawan domestik, perjalanan korporasi, hingga tren staycation menjadi penyangga penting bagi industri. Pada saat yang sama, pasokan hotel baru relatif terbatas pada semester pertama sehingga membantu menjaga keseimbangan pasar.
Artinya, hotel yang memiliki positioning jelas dan mampu menarik pasar yang tepat masih memiliki peluang menghasilkan pendapatan yang sehat, meskipun kondisi ekonomi belum sepenuhnya ideal.
Lokasi Masih Menjadi Raja
Dalam investasi properti, lokasi selalu menjadi faktor utama. Prinsip itu tetap berlaku pada hotel. Kawasan pusat bisnis seperti Sudirman, Thamrin, Kuningan, hingga koridor TB Simatupang masih menjadi magnet karena didukung aktivitas bisnis yang berlangsung sepanjang tahun. Sementara kawasan yang terintegrasi dengan transportasi massal atau destinasi gaya hidup memperoleh keuntungan tambahan dari meningkatnya mobilitas masyarakat.
Menariknya, beberapa proyek investasi yang ditawarkan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta juga menunjukkan arah yang sama. Pengembangan hotel kini lebih banyak diarahkan ke kawasan mixed-use, apartemen servis, maupun proyek yang terhubung dengan simpul transportasi dan pusat aktivitas kota.
Dengan kata lain, investor tidak lagi membeli hotel hanya karena bangunannya bagus. Mereka membeli ekosistem di sekelilingnya.
Perubahan terbesar dalam satu dekade terakhir adalah munculnya konsep mixed-use development. Hotel berdiri berdampingan dengan apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, restoran, ruang kerja bersama, hingga fasilitas hiburan. Kehadiran hotel bukan hanya menghasilkan pendapatan langsung, tetapi juga meningkatkan nilai seluruh kawasan.
Fenomena ini menjelaskan mengapa banyak pengembang besar tidak lagi membangun hotel sebagai proyek tunggal. Hotel justru menjadi “anchor asset” yang menghidupkan kawasan dan memperkuat nilai investasi properti lainnya. Dalam perspektif ini, hotel lebih berfungsi sebagai mesin penggerak kawasan dibanding sekadar bisnis penyewaan kamar.
Risiko Tetap Ada
Meski prospeknya menarik, hotel tetap merupakan salah satu kelas aset properti dengan risiko operasional paling tinggi.
Berbeda dengan gedung perkantoran yang memiliki kontrak sewa bertahun-tahun atau apartemen yang menghasilkan pendapatan relatif stabil, harga kamar hotel berubah setiap hari. Pendapatan sangat dipengaruhi musim liburan, kondisi ekonomi, kebijakan pemerintah, hingga situasi geopolitik global.
Laporan pasar menunjukkan bahwa ketegangan geopolitik dan penurunan perjalanan internasional masih memberikan tekanan pada hotel-hotel yang bergantung pada tamu mancanegara dan aktivitas MICE berskala besar. Karena itu, banyak operator mulai melakukan diversifikasi pasar dengan memperkuat segmen korporasi, wisatawan domestik, acara privat, hingga layanan hybrid. Risiko tersebut membuat kualitas manajemen menjadi sama pentingnya dengan kualitas bangunan.
Investor Kini Membeli Operator, Bukan Sekadar Bangunan
Inilah perubahan yang paling menarik. Nilai sebuah hotel hari ini tidak hanya ditentukan oleh luas tanah atau jumlah kamar. Investor juga menilai siapa operatornya, bagaimana strategi pemasarannya, seberapa kuat mereknya, hingga bagaimana reputasi digitalnya di berbagai platform perjalanan.
Hotel dengan pelayanan konsisten dan identitas merek yang kuat cenderung memiliki tingkat loyalitas tamu lebih tinggi. Dampaknya bukan hanya pada pendapatan, tetapi juga pada valuasi aset ketika suatu saat dijual kembali.
Karena itu, banyak investor institusi lebih memilih hotel yang dikelola operator berpengalaman dibanding membangun merek baru dari nol.
Jadi, Apakah Hotel Masih Menarik?
Jawabannya adalah ya, tetapi dengan definisi yang berbeda dibanding sepuluh tahun lalu.
Hotel tidak lagi dipandang sebagai aset pasif yang nilainya hanya mengikuti kenaikan harga tanah. Ia telah berkembang menjadi aset operasional yang memerlukan strategi bisnis, manajemen profesional, serta kemampuan membaca perubahan perilaku konsumen.
Investor yang hanya mengejar kenaikan nilai properti mungkin akan menemukan alternatif yang lebih sederhana. Namun bagi mereka yang memahami hubungan antara properti, pariwisata, gaya hidup, dan ekonomi kota, hotel tetap menawarkan potensi pertumbuhan yang menarik.
Pada akhirnya, investasi hotel bukan lagi tentang memiliki sebanyak mungkin kamar. Nilai sebenarnya justru terletak pada kemampuan sebuah hotel menjadi bagian dari denyut kehidupan kota—menghubungkan perjalanan bisnis, aktivitas ekonomi, wisata, hingga pengalaman yang membuat orang ingin kembali.
Di era ketika masyarakat semakin menghargai pengalaman dibanding kepemilikan semata, hotel telah berevolusi dari sekadar bangunan menjadi sebuah ekosistem. Dan bagi investor yang mampu melihat perubahan tersebut, hotel masih menjadi salah satu aset properti paling menarik untuk jangka panjang. (Lukman Hqeem)
